【不動産売買契約】について　｜マイホーム購入・不動産売却のお役立ちブログ｜株式会社ライブバージョン

【不動産売買契約】について

目次

• １. 不動産の売買契約の概要
• ２. 手付金の概要
• ３. 不動産の売買契約書の概要

1. 不動産の売買契約の概要

・不動産の売買契約とは

不動産の売買契約は、売主が土地や建物などの不動産の所有権を買主に移すことを約束し、買主がその対価を支払うことを約束する契約です。

・売買契約の成立条件とは？

法律上の契約は、通常、申し込みと承諾という二つの意思表示が一致した時に成立するものです。「口約束でも契約が成立する」とよく言われますが、これは「申し込みと承諾の二つの意思表示が一致すれば」口頭であっても成立するからです。

土地、マンション、一戸建てなどの不動産売買が口約束だけで成立するとは限らないことがあります。
不動産のような重要な財産を売買する際には、当事者間で条件が一致することが重要な要素の一つです。

不動産の売買取引においては、条件が合致するために売買契約書が交わされ、一般的にはこの契約書の締結が契約成立の時点と見なされます。

・売買契約は契約締結後でも解約できる

売買契約書を締結した後であっても、手付金の放棄等により契約を解除することは、法律によって認められています。その場合、条件とは相手方が契約の履行にまだ着手していないことです（自分が履行に着手しているかどうかは関係ありません）。
契約を解除する場合、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の二倍を支払う必要があります。

売主が宅地建物取引業者の場合、書面でクーリング・オフの説明を受けた日から8日以内に不動産の引渡しを受けていない、または代金を全額支払っていない場合、買主はクーリング・オフ（契約解除）を行うことができます。

クーリング・オフでは手付金の放棄は必要ありません。申込場所が売主の事務所などであったなら、クーリング・オフ制度は利用できなくなります。

2. 手付金の概要

・手付金とは

手付とは、契約の履行を保証するために買主から売主へ交付される金銭のことです。一般的には、金銭で交付されるため、手付は手付金と同義と考えられます。

手付金には、「証約手付」「違約手付」「解約手付」という3つの種類が存在します。民法では特段の定めがなければ手付は「解約手付」となりますし、宅建業法では手付は常に「解約手付」とされるので、ここからは手付はすべて「解約手付」の意味で使用します（解約手付とは、売買契約を解除するときに用いることを目的に交付される手付のことです）。

・手付金の相場

民法において、手付金の額は契約当事者が自由に定めることができます。ただし、宅建業法によれば、宅建業者が売主の場合、手付金は代金の20%（10分の2）までに制限されています。個人間取引においては、手付金は通常、代金の5～10%が相場となっています。

・ドタキャンなど契約違反の場合の手付金の取り扱い

契約の履行が開始された後、何らかの理由で契約を急にキャンセルすると、相手方から損害賠償を請求される可能性があります。不動産売買契約書では、通常、これを違約金として明記しています。

通常、買主が契約をキャンセルした場合、手付金が違約金として扱われる旨が契約書に記されていることが一般的です。

3. 不動産の売買契約書の概要

・売買契約書とは？

売買契約書は、取引の条件と履行方法を明記し、売買契約を正式に成立させるための文書です。不動産売買においては、売買契約書の締結が契約効果の開始点となります。

・売買契約書の主な項目

売買契約書に記載される代表的な項目として、以下のものがあります。

（1） 売買物件の表示

対象となる不動産を特定する情報で、所在や地番、種類や構造などが記載されます。

（2） 売買代金、手付金等の額、支払日

売買代金は、金額、支払時期、支払方法の記載が必要です。手付金を設定している場合はその旨も記します。

（3） 土地の実測及び土地代金の精算

登記簿に記載された土地の面積と実際の面積には、時に差異があることがあります。取引に際し実測をどのような方法で行うのかや、実測によって土地の面積が登記簿のものと違うことがあった場合、売買代金の清算をするのかしないのかが記載されます。

（4） 所有権の移転と引渡し

所有権の移転時期および引き渡し日について記載されます。通常、所有権の移転は、買主が売買代金全額を支払い、売主がその支払いを受け取った時点で行われます。

（5） 付帯設備等の引き継ぎ

「設備表」を用いて、設備の存在と故障の状況を確認し、それに基づいて引き継ぎを実施します。

（6） 負担の消除

売主は、所有権の移転前に、自己の負担で抵当権など買主の所有権の行使を妨げるものを除去し、抹消する義務があります。

（7） 公租公課等の精算

固定資産税、マンションの場合は管理費や修繕積立金などの負担をどの段階で区分するかを記述します。

（8） 手付解除

手付解除が可能な期日や、手付解除により買主と売主が負担する金額などが記載されています。

（9） 引渡し前の物件の滅失・毀損（きそん）（危険負担）

引渡し前に、買主や売主のどちらの責任でもない理由（天災など）で不動産が滅失または損傷した場合の対応について述べます。

（10） 契約不適合を除く契約違反による解除

契約不適合以外の理由で当事者が契約に定められた履行をしない場合の契約解除方法と、その際に請求可能な違約金について説明します。

（11） 反社会的勢力の排除

契約には、反社会勢力でないことの保証が記載されることになります。

（12） ローン特約

買主がローン審査に落ちて代金を用意できない場合に契約を無条件で解除できることを特約として記します。

（13） 契約不適合責任

売主が負う契約不適合責任の範囲や、買主がそれを通知すべき期日、契約不適合があった場合の対応の仕方などが記載されます。

・売買契約書で注意すべきポイント

売買契約書においては、注意を怠ってはならない項目が存在します。取引後に予期せぬ問題が生じないように、理解できない項目があれば、見せかけることなく、一つずつしっかりと理解することが重要です。

・売買契約書と重要事項説明書の違い

重要事項説明書は、売買契約書に先立って提供される重要な文書です。二つの書類には重複する内容がありますが、売買契約書は取引の詳細に焦点を当て、重要事項説明書は不動産の詳細について説明しています。どちらの書類も入念に読むことが重要です。

伊勢原市・湘南エリアの不動産の事ならライブバージョンへ