不動産売買における「重要事項説明書」とは｜マイホーム購入・不動産売却のお役立ちブログ｜株式会社ライブバージョン

重要事項の説明は、不動産業者の義務の一環です。契約を結ぶ前に、重要な事項を不動産業者から説明してもらい、その情報を基に契約を結ぶかどうかを判断するための「参考資料」に過ぎません。

契約後の生活で、見直したりすることは滅多にありません(保管はしておきましょう)。

重説は住まいを決める重要な材料となりえるものですから、しっかりと説明を聞く必要があります。

もしこの重説時に不動産業者が不正を働いた場合には、都道府県庁の建築指導課などに相談するとよいでしょう。
重説は、契約後の「言った」「言っていない」という問題を防ぐ効果があります。不動産取引における重要事項の説明は、生活の基盤となるため、これを行う不動産業者には大きな責任が伴います。

取引の形態（代理か媒介かなど）によって異なりますが、重要事項説明は通常約2時間程度を要します。長時間も小難しい話を聞くわけですから、精神的にもこたえるものがあります。

しかし、その内容がどのような流れで説明されるかを事前に理解しておけば、理解がずっと容易になりますし、不動産業者の説明が信頼できるかどうかも判断しやすくなるでしょう。

当日に備えて、重要事項説明の流れと内容を確認しましょう。

重説前に必ず確認しておきたいこと

(1)宅建士であるか否か
重要事項説明の際、不動産業者の社員である宅建士（不動産取引の国家資格者で、この資格がなければ重要事項説明は行えません）は、自身が宅建士であることを証明するために「宅建士証」を提示する義務があります。提示されなかった場合は指摘することが重要です。

(2)取引態様の明示
法的な義務はありませんが、一般的に「自ら売主」なのか「売主の代理」もしくは「媒介（仲介）」なのか、といった取引態様の説明があります(業務上の制限)。

1. 物件に関する重説

物件に関する事項は、
重説の中でも極めて大事な内容なので、詳しく見ていきます。

(3)登記された権利の種類や内容について
抵当権が設定されている状況で、たとえ売主が抵当権の抹消を約束していたとしても、不動産業者には重要事項の説明義務が存在します。
また差押さえの登記がある場合も、この限りではありません。

建物の安全と快適な環境を保つため、土地利用には特定の規制が適用されます。数多くの法律が存在し、すべてを覚えるのは困難なので、ここでは概要だけおさえましょう。

【3-1】建築や建て替えを行う際、どのような用途の建物をどれくらいの規模で建てることが可能か
【3-2】何らかの費用負担が発生することはないか

など、しっかりと確認しましょう。

(4)道路や電気、ガス、下水道などのインフラ整備について
私道の位置、面積、負担金の有無などについて説明されることになります（私道負担の説明）。また、都市ガスかプロパンガスかについても説明されます。

未完成物件の工事が完了した際の形状や構造に関する説明、また津波災害区域に該当するかどうかなど、国土交通省の例によって定められた事項の説明が必要です。

マンションの場合には、上記に加えてマンション特有の重説事項があります。

(5)契約条件に関する事項

契約後の問題を防ぐため、主に金銭に関する説明が行われることが一般的です。
(6) 代金及び交換差金以外に授受される金額
(7)契約の解除に関する事項
(8)損害賠償額の予定・違約金
(9)手付金などの保全措置の概要
(10)支払金・預り金の保全措置の概要
(11)あっせんするローンの内容、ローン不成立の場合の措置
(12)瑕疵担保責任の履行措置
(13)割賦販売に関する事項
(14)供託所などの説明

特に覚えておきたいことは(11)です。
これは融資条件や融資が不成立の場合の措置について説明します。
売買時は特に高額な取引となるので、しっかりと説明を聞く必要があります。