不動産や土地の購入に際しては、様々な情報を確認することが重要です。その中でも特に重要なのが用途地域の確認です。家を建てるための土地を探している場合や、将来的に建て替えを考えている土地付きの戸建てを購入する場合には、用途地域を事前に確認しておくことが不可欠です。そうしないと、希望する家を建てることができない可能性があります。

用途地域とは何か？

用途地域とは、特定の目的を持って設定された地域のことです。用途地域は、都市計画において建築物の用途や規模を制限するために存在します。用途地域には複数の種類があり、新たに設けられた田園住居地域についても解説します。

用途地域の目的

用途地域は、「都市計画法」により、健全かつ秩序ある都市開発を促進するために設けられた区分で、住居、商業、工業などの用途に合わせて土地を区分しています。

都市計画法によれば、国土は以下のように分類されます。

• 都市計画区域：多くの人が生活し、計画的に街づくりを進めていくために都市計画法で定められた地域
• 都市計画区域外：あまり人が生活しておらず、都市的な土地利用がなされていない地域
• 準都市計画区域：人は少ないが、都市的な土地利用が拡大していることから乱開発を防止するために都市計画法で定められた地域

都市計画区域は、次の2つに区分されます。

・区域区分のある区域：市街化区域と市街化調整区域に区分(線引き)された地域
・非線引き都市計画区域：市街化区域と市街化調整区域に区分(線引き)されていない区域

市街化区域とは、既に市街地を形成している区域、または大体10年以内に優先的かつ計画的に市街地として整備すべき区域のことを指します。
市街化調整区域は、「市街化を抑制すべき区域」と定義されます。

市街化区域において多くの人々が暮らすため、建物の用途や建設可能なエリアには詳細な制限が設けられています。このため、市街化区域内では用途地域が明確に定められており、これによって建築される建物の種類や規模などが規制されています。

例えば、住宅地内に商業施設や工場が建設されると、静かで安全な生活が損なわれる可能性があります。このような状況を避け、人々の快適な生活を保護するために、用途地域が設定されているのです。

用途地域13種類の一覧

用途地域は、主に住居系、商業系、工業系の三つに大別されます。これらはさらに細分化され、以下の13種類に分類されます。

住居系

• 第一種低層住居専用地域：小規模な住宅、小・中学校、診療所、寺院などが建築可能な地域です。高さ規制があり、10ｍまたは12m以下（3階建てぐらい）になるように制限がかけられています。

• 第二種低層住居専用地域：第一種低層住居専用地域の用途に加えて、コンビニなどの小規模な店舗や飲食店も認められます（150平米まで）。

• 第一種中高層住居専用地域：住宅、病院、高校・大学、中規模の店舗や飲食店などが建築可能な地域です。高さ制限はありませんが、日影規制と呼ばれる一定時間以上の日照時間を確保するための制限が設けられています。容積率(延床面積の敷地面積に対する割合)が高く指定されているため、主に中高層マンションが建ち並ぶ地域になります。

• 第二種中高層住居専用地域：第一種中高層住居専用地域の用途に加えて、中規模のオフィスビルや1,500平米までの店舗も認められます。

• 第一種住居地域：住宅、病院、大学、店舗や飲食店、オフィスビル、ホテルなどが建築可能な地域です。高さ制限がないことや日影規制があること等に関しては、第一種中高層住居専用地域と同じです。また、指定される容積率も第一種中高層住居専用地域とほぼ同等またはそれ以下になります。

• 第二種住居地域：第一種住居地域の用途に加えて、パチンコ店やカラオケ店も認められます。

• 田園住居地域：農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅の良好な住環境を保護するための地域です。建築物の用途は、低層住居専用地域に建築可能なもの、または農業用施設（農産物直売所・農家レストラン等で面積500平米以内のもの、農産物・農業の生産資材の倉庫等）に限られています。

• 準住居地域：第二種住居地域の用途に加えて、営業用倉庫や、小規模な工場、自動車修理工場も認められます。幹線道路沿いの業務の利便に加えて住居との調和を図る地域です。

商業系

• 近隣商業地域：住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場以外は、さまざまな用途の建築可能な地域です。ただし、キャバレーやナイトクラブ、個室付浴場の建築は認められません。近隣住民への日用品を供給する商業の利便を増進する地域です。

• 商業地域：近隣商業地域と異なり、キャバレーやナイトクラブ、個室付浴場の建築も認められます。

工業系

• 準工業地域：住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場、個室付浴場以外は、さまざまな用途の建築可能な地域です。

• 工業地域：どんな工場でも建てることが可能ですが、学校や病院、ホテル、映画館など建築が認められません。住宅や店舗の建設は可能です。

• 工業専用地域：専ら工業の利便を増進する地域です。どのような工場でも建設が可能ですが、住宅、学校、病院、ホテル、映画館などの建築は認めれていません。

田園住居地域とは？

2018年に新設された「田園住居地域」は、13種類の用途地域の中で最新のものです。この地域は、住宅と農地が調和することを目的とし、良好な環境を保つために開発や建築に規制を設けています。低層住居専用地域と似た建築制限がありますが、500平米以下の農業関連の販売店や飲食店、農産物の集荷所や処理施設の建築も許可されています。

土地を探す際は用途地域の確認が必須

一戸建ての家を建てる土地を探している際には、用途地域を理解し、その土地の用途地域を確認することが不可欠です。用途地域によって定められた建築制限を把握していなければ、どのタイプの建物を建てることができるのか判断できません。

土地を探すときは、用途地域が検索できるウェブサイトで情報を調べたり、不動産会社に相談して用途地域を確認することが大切です。

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