市街化調整区域とは？市街化区域との違いは？

土地は主に市街化地域と市街化調整区域の2つのカテゴリーに分類されます。これらは地方自治体によって都市計画法に基づいて設定されています。

通常、住宅や商業施設が密集している地域は「市街化地域」と呼ばれ、都市の成長を促進するエリアとされています。対照的に、「市街化調整区域」は都市の拡大や開発を制限するためのエリアです。

市街化調整区域の意味と特徴

市街化調整区域は、都市計画法に基づいて設定された区域の一種で、市街化の進行を抑制することを目的とした区域です。

市街化調整区域は、住宅や施設の建設を積極的に行わない地域であり、市街化を目的としていないことを意味します。
そのため、住居や商業施設など人々が生活するために必要な建築物は地区計画により制限されており、市街化調整区域内では原則として建設することはできません。

市街化調整区域の存在理由は、農地を都市化の進行から保護することにあります。

農地は、転用によって宅地に変更することが可能です。しかし、農地を宅地に変えることが増えれば、国内の農地が減少し、農業が衰退する恐れがあります。そのため、農地と農業を保護する目的で市街化調整区域が設けられているのです。

市街化区域の意味と特徴

市街化区域とは、10年以内に市街化を目指す地域や、既に住宅や商業施設が存在する市街地を指します。この区域内では、住宅の建築に際して特別な許可は必要ありません。

また、市街化地域内には農地を保護する制度も存在します。それは生産緑地地区と呼ばれ、住宅地の中に位置する畑や農園がこれに含まれます。

生産緑地地区に指定された場合、固定資産税は農地課税となり、宅地に比べて税額が低くなります。その土地では30年間の営農義務が発生します。都市計画法には、食の基盤となる農地を保護するという理念が存在します。

市街化調整区域には家を建てられない？

市街化調整区域では、建物の建設などの開発行為には多くの制限が適用されます。
市街化調整区域内で家を建てることは原則として難しいと考えられがちです。しかし、市街化調整区域であっても、一定の条件下で住宅建築が許可される場合があります。

条件を満たせば建設できる

市街化調整区域内でも、一定の条件を満たすことで建築が可能です。

市街化調整区域内でガレージ、倉庫、小屋などの小規模建築物を建てる場合でも、原則として確認申請が必要ですのでご注意ください。

建築の条件

市街化調整区域内で建築を行う際に必要な都道府県の許可は以下の通りです。

• 市街化調整区域内で住民が利用する公共施設（学校、社会福祉施設、医療施設）、または日常生活に必要な商品を扱う小規模店舗、自動車や農機具の修理工場などの建築物、第一種特定工作物（コンクリートプラントやクラッシャープラントなど）、ガソリンスタンド、農産物の出荷場所などがあります。
• 住宅の改築、建て替え、新築、または増築について

市街化調整区域での開発許可は、都市計画法第34条によって特定の基準が設けられています。これらの基準に適合しない限り、都道府県知事による許可は出されません。

つまり、上記の条件に該当していれば建築許可が得られ、市街化調整区域内であっても住宅を建てられます。購入したい不動産が基準を満たしているかは自治体で確認することができるので、事前に確認しましょう。

なお、市街化調整区域内の建築行為については、土地の区画形状の変更がある場合は「開発許可」、土地の区画形状の変更がない場合は「建築許可」となります。

市街化調整区域内では市街化地域と異なり、500㎡未満の開発行為についても許可が必要です。

一方、都道府県に許可を得なくても市街化調整区域内で建築可能な建物は以下の通りです。

• 図書館、博物館、公民館などの公益上必要な建物
• 宅地利用が認められている土地に対して、都市計画法34条に該当する住宅（店舗併用住宅、分家住宅、既存住宅の建替）

なお、建築物がない青空駐車場であれば、確認申請は不要となります。よって、月極駐車場などの土地活用はしやすいということです。

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