宅地建物取引業｜マイホーム購入・不動産売却のお役立ちブログ｜株式会社ライブバージョン

宅地建物取引業とは？

不動産取引における宅建業者と一般消費者の関係では、消費者が不動産知識に乏しいため、不利益を受ける可能性が高くなります。このリスクを減らすために、宅建業法は宅建業者に対して規制を設けて消費者を保護しています。

宅地建物取引業が適用されるかどうかは、「宅地・建物」「取引」「業」という三つの要素が全て揃っている場合に限定されます。これらの条件を全て満たした場合のみ、宅地建物取引業者となり、宅建免許が必要とされます。しかし、これらの要素の一つでも不足している場合は、宅地建物取引業には当てはまらないとされます。

宅地とは？

1. 現在、建物が建てられている土地
2. 将来建物を建てるために取引される土地
3. 用途地域内の土地
   ただし、道路、公園、広場、河川、水路は宅地には該当しません。

建物とは？

すべての建物において、その一部であるマンションの一室も含まれています。

取引？

1. 自らが当事者となって「売買」や「交換」を行うこと。
2. 他人の間で「売買」「交換」「貸借」の契約を代理する
3. 他人間の契約を仲介して、「売買」「交換」「貸借」を行います。

要するに、自分がマンションのオーナーとして複数の人に繰り返し貸す場合でも、それは取引には該当せず、宅地建物取引業の免許は不要です。
最近、投資用マンションの購入者が増加しており、自らがオーナーであれば免許が不要で賃貸することが可能です。

業とは？

「不特定多数に反復継続して行う」とは、多くの異なる人々に対して繰り返し継続的に行う行為を指します。

• 知人や友人だけに販売する場合は、「不特定多数」には該当しません。
• 売却が社員に限定される場合、それは「特定されている（不特定多数ではない）」とみなされます。
• 無報酬であっても、不特定多数の人々に対して、または反復して継続的に行う場合、それは業務と見なされます。

「業として行なう」とは、宅地建物取引が社会通念において「事業の遂行」と見なせる程度に行われる状態を意味し、以下の内容を総合的に考慮して判断されます。

1. 「取引の対象者」に関しては、一般の人々を対象とする取引は「事業性が高い」とされ、親族間のように特定の関係がある当事者間の取引は「事業性が低い」とされます。
2. 「取引の目的」に関しては、利益を追求する取引は「事業性が高い」とされ、「相続税の納税」や「住み替えのための資金調達として既存住宅を売却すること」のように、利益追求以外の特定の目的がある場合は「事業性が低い」と見なされます。
3. 「取引対象物件の取得経緯」に関しては、転売目的で取得した物件の取引は「事業性が高い」とされ、「相続により得た物件の売却」や「自己の住宅や事務所として使用するために取得した物件」の取引は「事業性が低い」と考えられます。
4. 「取引の態様」に関しては、自ら購入者を募集し一般消費者に直接販売する場合は「事業性が高い」とされ、宅建業者に代理や媒介を依頼して販売する場合は「事業性が低い」とされています。
5. 「取引の反復継続性」に関しては、繰り返し継続して取引を行う意向のものは「事業性が高い」とされ、一度きりの取引を意図するものは「事業性が低い」とされます。
   ※「反復継続性」とは、現在の状況だけでなく、「過去の行動」と「将来の行動の予定」も含めて評価されるものです。
   ※また、たとえ一度の売却行為であっても、区画分割された宅地の販売など複数の者に対して行われる場合は、「反復継続的な取引」に当たります。